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流拍抵债不动产过户费用的承担主体

来源:网络  作者:未知  时间:2015-04-05

民事案件执行过程中,被执行人不动产两次或三次拍卖流拍后,将不动产交申请执行人或其他执行债权人抵债,过户费用(营业税和契税)的承担主体法律上没有明确,实务中做法不一。

    对流拍抵债不动产过户费用的承担主体的不同观点,概括起来主要有四种。第一种观点是由被执行人承担。第二种观点是由申请以流拍不动产抵债的申请执行人或其他执行债权人承担。第三种观点是由申请执行人或其他执行债权人和被执行人各自承担应承担的过户费用,即营业税由被执行人承担,契税由申请执行人承担。第四种观点是以申请执行人和被执行人各自承担为原则,以被执行人不动产流拍底价低于申请执行人或其他执行债权人的债权,且被执行人无其他可供执行财产时,确定由申请执行人或其他执行债权人承担为例外。笔者认为第四种观点更为公平合理。

第一种观点和做法在执行过程中比较普遍,特别是被执行人的流拍不动产价值仍大于申请执行人或者其他执行债权人债权总额时,执行人员就觉得更有理由让被执行人承担。笔者认为,这种观点和做法仅仅考虑了申请执行人或其他执行债权人单方的利益,而没有平等保护被执行人的利益。因为被执行人的不动产在被人没法院强制评估时,评估机构评出的不动产价值就已经低于市场同类地区的不动产交易价值(评估报告价值是同类地区市场交易价值基础上按年份折旧),而经过第一次拍卖流拍后,第二次拍卖底价又在评估价值的基础上下降5%~20%不等,第三次拍卖底价又在第二次拍卖底价的基础上下降5%~20%不等,最终被执行人抵债不动产的价值有可能只有评估价格的64%,对被执行人来讲已是很大损失。如果再让其承担所有过户费用,对被执行人来讲是不公平的。众所周知,不动产流拍的原因并不是不动产本身价值低,而是受到市场经济环境、拍卖时机、拍卖公告发布范围大小等因素的制约。申请执行人或者其他执行债权人以明显低于市场交易价格拿到不动产的,已是赚了便宜。而且不动产还有增值的可能。如申请执行人或者其他执行债权人再不承担抵债不动产过户费用,从情理上讲对被执行人是不公平的。

第二张观点和做法又过于偏颇,是执行人员为尽快办结执行案件而采取的一种简单做法,有执行人员利用申请执行人或者其他执行债权人为尽早实现自己债权的心理而逼迫申请执行人或者其他执行债权人承担过户费用的嫌疑。特别是被执行人除了被执行法院拍卖的不动产之外还有其他可供执行的财产时,如仍确定流拍不动产的过户费用由申请执行人或其他执行债权人承担,从道理上讲也是不公平的。

第三种观点和做法是机械执行,过于僵化,没有考虑应根据执行案件的不同情况采取不同的处理方式,且对我国税收管理方面的法律法规中不动产过户双方所交税款的相关规定的理解也是片面的。这种观点和做法貌似公平,但当被执行人流拍抵债不动产底价不足以支付申请执行人债权或其他执行债权人债权,且被执行人无其他财产可供执行时,如仍坚持流拍抵债不动产过户的营业税由被执行人承担而被执行人又不可能拿出钱来交营业税,这只会延误申请执行人或其他执行债权人办理抵债不动产过户的时间,客观上造成对申请请执行人或其他执行债权人的不公平。

因此,笔者认为第四种观点和做法即以申请执行人和被执行人各自承担为原则,以被执行人不动产流拍底价低于申请执行人或其他执行债权人的债权,且被执行人无其他可供执行财产时,确定由申请执行人或其他执行债权人承担为例外,更为合理。这种观点和做法既体现了被执行人流拍抵债不动产底价高于申请执行人或者其他执行债权人债权时不动产过户费用各自承担的公平性原则,又兼顾了被执行人流拍抵债不动产低价低于申请执行人或者其他执行债权人债权,且被执行人无其他可供执行财产时的流拍抵债不动产能够及时过户。

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