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商品房逾期交付纠纷案件探析

来源:网络  作者:未知  时间:2015-10-15

一、关于交付期限的认定

实务中,商品房逾期交付纠纷案件包括开发商在约定期限未交付和在不具备交付条件的情况下提前交付即非正确交付两种情形 。无论是哪种情形,交付期限的认定决定着违约金计算的截止日期,直接关系到双方当事人的切身利益,是该类案件审理的重点问题。而在具体案件中,交付期限的认定与交付条件、房屋质量等问题相互交织,认定难度较大。

1、交付条件与交付期限的认定

城市房地产管理法》第26条规定:房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的相关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。《建筑法》第61条也规定:建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。可见在当前法律框架下,开发项目竣工后商品房经验收合格为商品房的法定交付条件,反映到书面材料上即为取得《竣工验收备案证书》。当然,开发商和买受人可以在合同中约定交付条件,但约定交付条件低于上述法定条件的应为无效,应以上述法定交付条件为交付条件;如约定条件高于法定条件的,则以约定交付条件为准。

通常情况下,开发商将取得《竣工验收备案证书》或符合约定条件的商品房交付买受人,如属于逾期交付,违约金计算至实际交付之日即可。如商品房未取得《竣工验收备案证书》或不符合约定条件,买受人则有权拒绝受领房屋。但有些案例中,存在开发商将未取得《竣工验收备案证书》或符合约定条件的商品房交付买受人,而买受人也同意接收商品房的情形。在案件审理中,买受人又往往以商品房并不具备交付条件为由,要求将交付期限顺延至符合交付条件之日。司法实践中,各地法院对此认定并不一致,主流是不予支持。此外,还存在买受人为早日入住或其他原因而提前领取商品房的情形,法院一般认为,买受人明知商品房不符合交付条件而领取房屋并实际占有,应视为买受人同意变更约定的交付条件,视为商品房已经交付,违约金应计算至实际交付之日。

2、房屋质量与交付期限的认定

实务中,主要存在两种情形:一是买受人认为房屋存在质量问题而拒绝领取房屋;二是买受人领取房屋后存在质量问题,而主张将违约金计算至房屋修复之日。最高院《商品房买卖司法解释》第12条规定:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,房屋主体结构质量经核验确属不合格,商品房买受人可以解除合同。可见,房屋主体结构质量不合格的,买受人才可以拒绝收房。然而,在实践中导致买受人拒收房屋往往是房屋质量存在瑕疵,诸如地面不平整、墙面裂缝、局部渗水、水管漏水、门窗损坏等,这些情形能否成为买受人拒绝收房的正当理由呢?买受人购买商品房的目的在于居住使用,因此法院认为判断买受人主张理由是否成立,在于其主张商品房质量问题是否影响到该房屋的正常居住使用。对于第二种情形,买受人已经实际占有使用房屋,如房屋质量存在问题,开发商应承担相应的维修、更换、重做等违约责任,给买受人造成损失的,还应向商品房买受人赔偿损失,买受人可依法向开发商主张商品房存在质量问题的违约责任。这与逾期交付的违约责任并非属于同一范畴,买受人主张不应得到支持。

3、配套设施与交付期限的认定

毋庸置疑,基础配套设施是买受人正常居住生活的必备条件。买受人因配套设施不完善拒收房屋,买受人的理由一般包括道路不完整、没有通电、没有通气、绿化不完善、电信设施不到位等。法院一般认为,认定标准依然在于配套设施不完善是否影响到该房屋的正常居住使用。若因配套设施不完善导致了买受人不能正常居住使用,买受人的主张应该支持。

二、关于违约金数额的调整

实务中,商品房买卖合同中都对赔偿数额计算方法作了约定,但约定的标准有较大差距,有的日万分之五、有的日万分之一。《合同法》第114条赋予了当事人依法定条件和程序请求调整违约金数额的权利。《商品房买卖合同解释》第16条对如何调整违约金数额作了规定。根据上述司法解释规定,其参照标准在于买受人的实际损失。然而在具体案例中,买受人往往难以提供有效证据对自己的实际损失予以证明。这种情形下买受人的实际损失如何认定?《商品房买卖合同解释》没有明确规定,各地司法实践也不统一,主要存在两种方式:一是同期银行贷款利息为标准确定损失数额;二是按同地段租金标准确定损失数额。毫无疑问,每个买受人购房目的、自身情况等因素的不同,决定了其实际损失也必然不一样,按同地段租金标准确定损失数额的前提为买受人购买商品房目的是出租而非居住或考量买受人因新房未交付须在外实际租房。因此,所有案件都采用此种方式认定实际损失,其合理性值得商榷。况且,按照同地段租金标准确定损失数额涉及到评估程序,既加重了当事人的诉累,也制约了司法效率的提升。多数法院认为,在买受人损失难查明,法律、司法解释对损失如何认定没有明确规定的情况下,采取同期银行贷款利息为标准确定损失数额,较为合理。实践中,也为绝大部分案件当事人所认可。

有些案件中,买受人要求根据《商品房买卖合同解释》第17条第3款规定,坚持对其损失予以评估而确定其实际损失。我们认为,《商品房买卖合同解释》第17条第3款适用的前提为“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”,对于在合同中已经约定“损失赔偿额计算方法”的情况下,不应适用上述司法解释中关于租金标准确定实际损失的规定,买受人的主张不应得到支持。

三、关于免责事由的认定

逾期交付违约责任的免责事由包括法定免责事由与约定免责事由,不可抗力是法定免责事由之一。实践中,商品房买卖合同都对不可抗力条款作了约定,并列举了不可抗力的情形,但其列举的情形有些并不属于不可抗力的范畴,如“本合同所指不可抗力的范围包括自然灾害、政府行为以及其他无法预见、避免或控制的事件等,如政府通知停止施工、政府部门延迟批复、规划调整等”。显然,政府部门延迟批复并非不可抗力,只能视为约定的免责事由。因此,在具体案件审理中,判定逾期交付抗辩理由是否属于不可抗力不能依据合同约定,应严格依据具体案情按照法律规定予以认定。

当然,商品房买卖合同中即使开发商逾期交付抗辩理由确为不可抗力,但其在法定或合同约定的期限内未告知买受人,或者不可抗力发生在逾期交付后,开发商仍应当承担逾期交付之违约责任。

实践中,除不可抗力外,商品房买卖合同中一般还约定了其他免责事由,范围较广,有些甚至将停水停电、不交物业费等约定为免责事由,对买受人极为不利。那么是否合同中所约定的免责事由都当然成为开发商逾期交付的正当抗辩理由呢?毫无疑问,商品房买卖合同为格式合同,系开发商单方面提供,在审判实践中不能局限于合同约定作出机械认定,对合同约定的免责事由仍应予以重新作出判定,对于违反法律规定属于无效或可撤销约定条款的,应认定无效或法律释名告知买受人可行使撤销权。

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