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涉凶杀案房屋买卖合同的撤销

来源:网络  作者:未知  时间:2015-11-25

  【案例索引】2011年3月2日,王某从金某处购得一套价值678万元房屋。房屋过户后,王某意外得知该房屋曾于2003年8月15日发生过血腥凶杀案,祖孙三人在屋内被残忍杀害,且案件至今未破。王某认为,金某在出售房屋前完全清楚所出售的别墅内发生过重大凶杀案件的事实,却故意隐瞒遮盖,造成王某在不明真相的情况下购买该房屋,致使购置价款与其实际房产价值严重不符,且最重要的是使得王某花费巨资购置高档住宅为全家老少安享生活的购房初衷和愿望化为泡影,购买房屋的使用目的无法实现。请求法院撤销房屋买卖合同、金某返还房款并赔偿其损失。

  【法院裁判】一审法院经审理认为:当事人订立、履行合同,应当遵循诚实信用原则,尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大事项的交易,与房屋有关的相关信息应当予以披露。本案中,涉案房屋内曾发生过三人被杀的事实,尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响,但按照一般的民间习俗,发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利的因素,且房屋往往会因此贬值。因此,该“凶杀案”信息对王某是否愿意与金某交易及以何种条件进行交易有重大影响,应予披露。而金某隐瞒了这一重要信息,构成欺诈,使王某在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同并履行完毕,王某有权要求撤销该合同。

  二审法院驳回上诉,维持原判。但其并未简单将对“凶宅”的避讳认定为公序良俗,从而认定出卖人负有信息披露义务,而是在查明案涉房屋曾经发生凶杀案、金某未向王某披露该事实信息之外,又查明:①2007年金某购入案涉房屋时的价格畸低于房屋价值。法院查明,案涉房屋的备案交易价格为160万元,该房屋在交易两年后办理了过户手续,计税价格为340万元;与同时期、同区域地段类似房屋的市场交易价格相比显然畸低。且金某无法对其以畸低于房屋价值的价格买入案涉房屋的原因进行合理解释。而从本案的其他证据来看,除了案涉房屋发生过凶杀案之外,并无其他因素对房屋价格产生影响。②金某在出售案涉房屋时的价格与房屋市场价值相差不大。法院查明,金某在出售该房屋时,交易价格几近于市场价格,678万元的交易价仅比**时的计税价低约50万元左右。与其购入房屋时不同,在出售案涉房屋时,金某并未向王某披露该房屋曾发生凶杀案的事实。因此,金某在前手买受该房屋时,价格明显低于市场价格,而在出售该房屋时,价格与市场价格相差无几,两次交易中,除买受人是否知晓房屋系“凶宅”的原因外,并无其他因素导致其价格下降,可见是否披露“凶宅”信息是影响交易能否进行以及交易价格的重要因素,故而出卖人对此信息应予披露。

  【裁判要旨】

  订立房屋买卖合同时,根据未披露房屋内曾发生凶杀案信息是否实际对交易价格产生影响以及该影响是否足以动摇缔约意思或者缔约条件,判定出卖人是否具有披露义务;出卖人明知该信息但未履行披露义务,并因此获益的,应认定构成欺诈,即应以客观化标准判断出卖人是否构成欺诈。


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